本文摘要：2020年1月31日，北京市委书记蔡奇在不打招呼的情况下视察海淀区翠微社区疫情防控事情据住建部开端统计，我国现在共有老旧小区近16万个，涉及住民凌驾4200万户，修建面积约为40亿平方米。

2020年1月31日，北京市委书记蔡奇在不打招呼的情况下视察海淀区翠微社区疫情防控事情据住建部开端统计，我国现在共有老旧小区近16万个，涉及住民凌驾4200万户，修建面积约为40亿平方米。这些老旧小区不仅硬件设施陈旧，配套设施不健全，而且大多缺乏须要的物业治理和服务。

今年的新冠肺炎疫情对社区治理提出了严峻磨练，也袒露出老旧小区在软硬件方面的不足。本文试图通过中交物业北京治理中心在物业治理方面的实践，剖析老旧小区综合整治和物业治理的难点，并探讨老旧小区综合整治与物业治理的路径。中交物业北京治理中心 马伟十九大以来，我国国民经济正在从高速生长向高质量生长转变，房地产市场也正在从增量市场转向存量市场。

在新型城镇化历程中，都会更新和老旧小区革新成为当前以致“十四五”期间的重要抓手，也是拉动投资和消费、促进经济内循环的重要手段。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区革新事情的指导意见》，部署全面推进城镇老旧小区革新的相关事情。2020年10月，党的十九届五中全会通过的“十四五”计划建议，将“实施都会更新行动、增强城镇老旧小区革新和社区建设”列为推动以人为焦点的新型城镇化的一项重要内容。

据住建部统计，全国现在共有老旧小区近16万个，涉及住民凌驾4200万户，修建面积约40亿平方米，老旧小区的革新和治理不仅关乎宏观经济和都会生长，更关乎民生福祉，已形成一个刻不容缓的社会问题。然而老旧小区革新和社区建设既是民生工程，也是一项庞大的系统工程，事情涉及面广，情况庞大，存在诸多灾点和痛点，需要政府部门、社区治理者、物业治理企业和业主多方努力，协调配合。

一、老旧小区的成因及存在问题通常所说的老旧小区，一般指上世纪七八十年月建成的城镇住宅小区，这些老旧小区普通存在修建设计落伍、功效不健全、设备设施老化、物业治理缺失等现象。（一）老旧小区发生的原因归纳起来，老旧小区的发生主要源于以下几方面原因。一是前期计划经济时代单元自建房并对其举行维护治理，后期由于单元改制、倒闭破产等原因造成小区无人治理，情况和公共服务质量差。

二是前期开发衡宇缺乏计划设计的前瞻性，停车、卫生等生活设施缺乏，衡宇设计不能满足现代生活需求。三是部门衡宇开发商前期追求高周转速度，加之羁系不严，造成较为严重的衡宇质量问题。四是都会或片区整体工业衰退，带来片区工业和居住情况整体恶化。

五是由于后期周边公共基础设施，特别是大规模交通设施建设破坏了片区空间结构和肌理，使得原先住民区成为“被遗忘的空间”。（二）老旧小区存在的主要问题1.社区情况差、设施落伍。由于这类小区多建于上世纪七八十年月，其时社会经济情况和住房条件有限，一般从设计上仅仅满足了居住功效，在公共空间的打造等方面思量较少。

一是小区门路设置和停车位设置上，没有预估到灵活车的生长速度如此之快，普遍门路狭窄，小区停车位严重不足，导致现在私家车乱停乱放，本就狭窄的公共空间被严重挤占。二是水、电、气、暖、消防等基础设施落伍、陈旧，经由几十年的生长，早已不适应当前的生活需求，且已严重老化，极易引生机灾等事故。三是绝大部门老旧小区都是层高6层左右的板楼或塔楼，大多没有安装电梯，而老旧小区的业主以中暮年人为主，上下楼极为未便。

四是绿地和健身休闲场所等公共空间严重不足，影响住民生活质量。2.产权性质庞大。

老旧小区多制作于1998年房改之前，商品房市场尚未形成，住宅小区大多是企事业单元和机关团体自主开发制作。只管大多数楼房已随着房改的历程实现“转制”，但依然保留着五花八门的产权形式，既有全产权商品房、房改售房，也有回迁房、农转居的承租房、住民承租房等，产权性质多种多样。有的产权单元已经合并、分立甚至解体，责任主体不清；有的小区具有多个产权人，甚至一栋楼就有几个产权单元；有的产权单元已经放弃治理，小区物业处于失管状态。

3.居住人群组成庞大。一般老旧小区住民以中暮年人居多，以中低收入人群为主。

除原住民之外，老旧小区许多是被外来务工人员租住，人员混杂，流动性大，有的老旧小区私搭乱建严重，加大了治理难度。海淀区委常委、宣传部长张劲林向翠微社区发表民情驿站牌匾二、老旧小区物业治理的难点1.治理和维护成本高，缺乏公共维修基金。

由于小区制作年月久远，公共维修基金大多已经用完，这部门老旧小区已经进入大修期，整治革新需要大量资金，如果没有政府财政资金扶持，很难依靠自身的气力完成整治和革新。以中交物业北京治理中心所统领的海淀区翠微小区为例，由于小区建设年月较久远，从治理和维护方面存在许多亟待解决的问题，多处楼栋泛起外墙皮开裂、屋顶防水老化的情况，存在较大宁静隐患和风险；电梯、消防、监控、二次供水等设施设备已到达使用年限，无法满足现有需求，必须举行更换；公共区域设施、路面等损毁严重。但由于老旧小区特殊性，缺乏公共维修基金，加之业主情况庞大，集资事情希望十分难题。为给业主营造宁静舒适的居住情况，物业公司只能自行出资开展维修更换。

2.物业费收缴难题。大部门老旧小区建设于福利分房时代，原来的衡宇治理都属福利性质。恒久以来，住民对已往的治理方式持有惯性思维，不愿意缴纳物业费，难以适应现代的物业治理理念。据统计，现在，我国大部门地方的物业治理费收缴率都不是很理想。

北京市的物业收费率一般仅为50%~60%，最低的只有30%左右。对于小区住民而言，物业治理更靠近于一种公共物品，这种公共物品自己带有显著的外部性，极易诱发“搭便车”行为，一些住民纵然不付费，也能享受到安保和环卫等小区内公共服务，由此造成。

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